Qu’est-ce qu’une issue insuffisante sur la voie publique ?
Pour obtenir une servitude, le fonds doit être réellement enclavé. Le droit de passage ne peut être accordé pour une simple commodité ou de convenance personnelle. Il doit être rigoureusement justifié par la nécessité. L’insuffisance s’apprécie au regard de l’utilisation normale de la propriété.
Aménagements minimes et tolérance des voisins
Un fonds n’est pas considéré comme enclavé si le manque d’issue ne résulte que d’inconvénients faciles à faire disparaître au moyen d’aménagements minimes. De plus, si un voisin tolère le passage sur son propre fonds ou si l’accès se fait par un terrain communal où le passage est toléré par l’État, l’état d’enclave est écarté tant que cette tolérance n’est pas officiellement supprimée.
Exemple pratique : Le talus routier
Un propriétaire prétend que son terrain est enclavé car une rupture de niveau (un talus d’un mètre) le sépare de la route publique. Il demande à passer chez son voisin pour éviter d’avoir à terrasser. Le juge refusera sa demande s’il est prouvé que des travaux minimes et d’un coût raisonnable par rapport à la valeur du terrain permettent de créer une rampe d’accès directe vers la rue.
Le rôle du juge judiciaire
C’est au juge judiciaire qu’il revient d’apprécier souverainement si l’accès est suffisant ou si les travaux requis sont disproportionnés. Le juge ordonne souvent une expertise judiciaire sur place. L’avocat intervient alors pour orienter la mission de l’expert et démontrer que les aménagements personnels seraient d’un coût excessif ou techniquement irréalisables.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières