Exhaussement de mur mitoyen : Règles et indemnités
Le Code civil prévoit des règles strictes lorsqu’un propriétaire décide de surélever un mur séparatif. L’article 660 dispose que le voisin qui n’a pas initialement contribué à cet exhaussement conserve le droit d’en acquérir la mitoyenneté ultérieurement. Pour y parvenir, il doit s’acquitter de la moitié de la dépense que les travaux de surélévation ont coûtée, augmentée de la valeur de la moitié du sol fourni si l’excédent d’épaisseur a nécessité d’empiéter sur le terrain d’à côté. Tout comme pour le mur de base, la valeur de cette partie exhaussée est estimée au jour de l’acquisition, selon son état d’entretien actuel. La Cour de cassation rappelle que ces dispositions légales ne sont que supplétives : une convention signée entre voisins fixant à l’avance les modalités ou le montant de l’indemnité prévaut et tient lieu de loi entre les parties.
Exemple pratique de conflit
La surélévation sauvage : Madame Richard surélève le mur mitoyen de 1,50 mètre pour bloquer la vue depuis le jardin de son voisin, Monsieur Simon. Deux ans plus tard, Monsieur Simon souhaite utiliser cette surélévation pour construire un abri de jardin. Madame Richard exige alors le paiement initial du prix fort des travaux de maçonnerie d’origine, refusant de prendre en compte les fissures apparues entre-temps.
Le rôle de l’avocat et du juge
L’avocat analysera l’existence d’éventuels accords écrits antérieurs ou de servitudes. En cas de désaccord sur la dépréciation technique de la surélévation, il formalisera les offres intermédiaires. Le juge judiciaire tranchera la valeur du litige en s’appuyant souvent sur un rapport d’expertise judiciaire. Il rappellera que le constructeur ne peut pas imposer unilatéralement un prix déconnecté de l’état réel de la maçonnerie au jour du rachat effective.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières