Le principe de la présomption légale
À défaut de titre de propriété clair, la loi encadre les relations de voisinage par le biais de présomptions. Aux termes de l’article 653 du Code civil, dans les villes comme dans les campagnes, tout mur qui sert de séparation entre des bâtiments, entre des cours et jardins, ou entre des enclos dans les champs, est présumé mitoyen si aucun titre ou marque matérielle ne prouve le contraire.
Cette règle vise à pacifier les relations de voisinage en partageant équitablement la responsabilité des structures séparatives d’usage courant. Néanmoins, la jurisprudence a fixé des limites strictes à l’application de cette présomption.
Les exceptions soulevées par la jurisprudence
La présomption de mitoyenneté tombe d’elle-même dans plusieurs situations bien précises :
- Elle ne s’applique pas à un mur qui sépare un bâtiment d’une simple cour.
- Elle ne joue pas s’il n’existe un bâtiment que d’un seul côté du mur séparatif.
- Elle cesse lorsque les deux bâtiments contigus sont d’hauteurs inégales : dans ce cas, le mur est présumé mitoyen uniquement jusqu’à l’héberge (le toit) du bâtiment le moins élevé, la partie supérieure restant la propriété exclusive du bâtiment le plus haut.
Exemple pratique : Vous possédez une maison à étage adossée au garage de plain-pied de votre voisin. Des infiltrations d’eau apparaissent sur la partie haute de votre mur (qui dépasse le toit du garage voisin). Votre voisin refuse de payer les réparations. Le juge confirmera que la partie haute du mur vous appartient exclusivement ; c’est à vous d’entretenir cette section, car la présomption de mitoyenneté s’est arrêtée à la hauteur de son garage.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières