Peut-on perdre la mitoyenneté d’un mur ? Preuves et jurisprudence
La mitoyenneté est un droit de propriété horizontal qui n’est pas immuable. Tout comme elle peut s’acquérir par l’effet du temps, elle peut également se perdre par un non-usage prolongé combiné à un comportement exclusif.
La perte de mitoyenneté par prescription
Si un mur mitoyen ne sert plus d’appui à une construction et qu’un des copropriétaires refuse délibérément de participer à son entretien pendant plus de trente ans, la mitoyenneté s’éteint. En l’absence d’acte interruptif de prescription, le mur redevient la propriété exclusive du voisin qui a supporté seul la charge de l’ouvrage au vu et au su de tous.
À l’inverse, un propriétaire peut prescrire la propriété exclusive d’une clôture initialement mitoyenne s’il réalise des actes exclusifs pendant trente ans, comme ouvrir des fenêtres ou effectuer des réparations à ses seuls et uniques frais.
Comment prouver la mitoyenneté ?
- La prescription trentenaire : Elle prime sur les titres de propriété écrits.
- L’acte de notoriété : Un document juridique dont les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante.
- Le témoignage : À défaut d’autres preuves matérielles ou de titres clairs, la mitoyenneté ou la non-mitoyenneté peut se prouver par témoins devant le tribunal.
Le rôle crucial du juge judiciaire
Le juge judiciaire dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation. C’est lui qui tranche la valeur des témoignages et qui détermine si les réparations faites par un seul voisin caractérisent une possession exclusive ou une simple tolérance de bon voisinage.
L’avocat spécialisé intervient en amont pour bâtir une stratégie de preuve solide et éviter qu’un propriétaire ne perde ses droits par négligence.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières