Pourquoi les servitudes discontinues ne peuvent pas se prescrire ?
Une distinction majeure sépare les servitudes selon leur mode d’exercice. Même si elle présente un caractère apparent, une servitude dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée est qualifiée de discontinue. L’exemple type est la servitude d’écoulement des eaux usées ou la servitude de passage. En raison de cette discontinuité, la loi interdit rigoureusement leur acquisition par prescription trentenaire.
La preuve d’une servitude discontinue ne peut résulter que d’un titre, ou éventuellement de la reconnaissance explicite de celui qui la doit. De même, la jurisprudence pose une limite stricte : le propriétaire du fonds dominant ne peut pas invoquer la prescription pour valider une modification unilatérale de l’assiette (le tracé) de la servitude, car le caractère de discontinuité exclut toute prescription en cours de route.
Exemples de conflits de voisinage et critères juridiques
Le droit civil distingue soigneusement la servitude de la notion d’occupation temporaire. Ainsi, la jurisprudence considère que le droit de « tour d’échelle » (le fait de poser temporairement une échelle chez le voisin pour réparer un mur) n’est pas une servitude de passage, mais une occupation très temporaire. Le non-respect strict des distances prévues par les usages locaux n’empêche pas son exercice.
De plus, l’Administration ne peut jamais créer de servitude au profit d’un particulier. La délivrance d’un permis de construire n’entraîne jamais la création d’une servitude pour le voisin, car un permis est toujours accordé « sous réserve des droits des tiers ».
L’avis de l’expert : Si votre voisin obtient un permis de construire pour une extension qui obstrue votre droit de passage contractuel, le permis reste valide administrativement, mais le juge judiciaire, saisi par votre avocat, ordonnera la démolition des travaux ou l’indemnisation pour violation de votre droit réel.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières