Vente immobilière : L’obligation de déclaration des servitudes non apparentes
Lors de la vente d’un bien immobilier, la transparence est une obligation légale majeure. L’article 1638 du Code civil impose au vendeur une obligation stricte d’information : si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait déclaration, de servitudes non apparentes, l’acheteur dispose de recours juridiques puissants si ces charges sont d’une importance telle qu’il y a lieu de présumer qu’il n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit.
Les sanctions civiles de l’omission
En présence d’une servitude non apparente cachée (comme une canalisation souterraine ou une interdiction de bâtir non visible), l’acquéreur floué possède une alternative. Il peut demander en justice la résiliation pure et simple du contrat de vente (annulation), ou choisir de conserver le bien immobilier en contrepartie d’une indemnité financière compensant la perte de valeur du terrain.
L’opposabilité et le partage de responsabilité
Le vendeur doit déclarer la servitude au futur acheteur avant la signature définitive, et ce, même si la servitude a régulièrement fait l’objet d’une publicité foncière au bureau des hypothèques. La simple publication ne dispense pas le vendeur de son devoir d’information contractuel. Si le vendeur affirme faussement dans l’acte qu’il n’existe aucune servitude à sa connaissance, il commet une faute contractuelle et doit réparer le préjudice.
En cas de litige, le juge judiciaire analyse la responsabilité des intervenants. Les juges du fond peuvent décider que la faute d’un vendeur non professionnel, ayant omis de déclarer une charge, est entièrement absorbée par celle, plus grave, de son notaire qui a manqué à son obligation de vérification de l’état immobilier. Le tribunal refuse alors d’opérer un partage de responsabilité, condamnant le professionnel du droit.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières