Surélévation d’un mur mitoyen : Qui doit payer les travaux d’exhaussement ?
L’article 658 du Code civil dispose que tout copropriétaire a le droit d’exhausser (surélever) un mur mitoyen. Contrairement à d’autres modifications, ce droit de surélever peut être exercé à tout moment, sans que le consentement du voisin ne soit obligatoire (Trib. civ. Issoudun, 10 février 1938), à moins qu’il n’y ait une renonciation expresse ou une incompatibilité manifeste avec une servitude préexistante.
Toutefois, la liberté de surélever s’accompagne d’une charge financière exclusive. Le propriétaire qui réalise l’exhaussement doit payer seul :
- La dépense matérielle de la surélévation.
- Les réparations d’entretien de la partie exhaussée (au-dessus de la hauteur de la clôture commune).
- Les frais d’entretien futurs de la portion commune du mur découlant de cet exhaussement.
De plus, il doit rembourser au voisin toutes les dépenses que ce dernier devra engager en raison de cette surélévation.
Exemple pratique de conflit : Le problème des cheminées refoulées
Un propriétaire surélève le mur mitoyen de deux étages. À cause de cette nouvelle hauteur, la cheminée située sur le toit du voisin ne parvient plus à évacuer les fumées et refoule à l’intérieur de la maison. La jurisprudence (Cass. civ., 28 juin 1967) est constante : l’auteur de l’exhaussement est condamné à payer intégralement les frais de surélévation ou de modification de la cheminée du voisin, puisqu’il existe un lien de cause à effet direct avec ses travaux.
Le rôle de l’avocat
L’avocat aide le propriétaire lésé à chiffrer l’intégralité des préjudices financiers (frais d’architecte, travaux induits) et met en demeure l’auteur de l’exhaussement d’assumer ses obligations légales sous peine d’action judiciaire.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières