L’article 654 du Code civil et les indices architecturaux
Le Code civil prévoit des signes physiques architecturaux, appelés « marques de non-mitoyenneté », permettant de renverser la présomption légale. L’article 654 dispose qu’il y a marque de propriété exclusive lorsque la sommité du mur est droite et à l’aplomb de son parement d’un côté, tout en présentant un plan incliné de l’autre côté (pour rejeter les eaux de pluie).
De même, la présence d’un chaperon (toit du mur), de filets ou de corbeaux de pierre installés d’un seul côté lors de la construction indique que le mur appartient entièrement au propriétaire du côté duquel se trouvent ces éléments.
Le pouvoir d’appréciation du juge judiciaire
Ces indications textuelles ne sont pas limitatives. Les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain pour analyser d’autres configurations techniques, comme le cas des murs de soutènement : un mur qui retient les terres d’un fonds supérieur est présumé appartenir exclusivement au propriétaire de ces terres.
En revanche, la jurisprudence précise que certains éléments isolés ne suffisent pas à faire tomber la présomption de mitoyenneté, à l’instar de la présence d’une gouttière ou d’un pilier dans le prolongement du mur.
Rôle du juge et de l’avocat : Si votre voisin prétend que le mur séparatif lui appartient sous prétexte qu’une gouttière y est fixée, votre avocat s’appuiera sur la jurisprudence de la Cour de cassation pour démontrer que cet argument est insuffisant. Le juge judiciaire analysera l’ensemble des éléments architecturaux pour déclarer si le mur reste mitoyen ou s’il est privatif.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières