Quand l’achat de la mitoyenneté devient-il impossible ?
Bien que la faculté d’acquérir la mitoyenneté soit souvent qualifiée d’absolue et d’imprescriptible, elle rencontre des barrières juridiques infranchissables. Premièrement, ce droit est réservé exclusivement aux titulaires d’un droit réel (comme un propriétaire) et reste interdit aux titulaires d’un simple droit personnel (comme un locataire). Deuxièmement, la contiguïté physique est obligatoire : si une distance, même de quelques millimètres, existe entre le mur et la limite réelle du fonds, la demande est irrecevable. De plus, la jurisprudence refuse qu’un propriétaire impose l’achat de la mitoyenneté à son voisin sous le seul prétexte que son bâtiment est simplement juxtaposé au mur. Enfin, une distinction majeure s’impose concernant le domaine public : un particulier ne peut jamais exiger l’achat de la mitoyenneté d’un mur appartenant à l’État ou à une collectivité, alors que l’inverse est possible.
Exemple pratique de conflit
Le piège du millimètre : Une SCI construit un entrepôt en croyant s’adosser à un mur mitoyen. Le propriétaire du mur démontre, grâce à un vieux bornage, que son mur est en réalité construit en retrait de 2 centimètres chez lui. Il exige la démolition complète de l’adossement pour empiètement illégal. La SCI réplique en demandant l’achat forcé de la mitoyenneté pour régulariser sa situation.
Le rôle de l’avocat et du juge
L’avocat du propriétaire lésé soulignera que l’absence de jointure stricte fait obstacle à l’application de l’article 661. Il orientera l’action sur la défense du droit de propriété. Le juge judiciaire constatera l’empiètement souverain. N’ayant pas le pouvoir d’imposer la mitoyenneté sur un mur non contigu, le juge ordonnera la démolition des ouvrages qui reposent sur le mur privatif ou l’indemnisation si un accord foncier n’est pas trouvé.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières