Division de terrain et droit de passage : Les règles de l’article 684
Lorsque l’enclave d’une parcelle survient à la suite du morcellement d’un terrain d’origine (par l’effet d’une vente, d’un échange, d’un partage ou d’une donation), les règles changent. L’article 684 du Code civil stipule que le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes de division.
Un fondement légal strict
Dans cette situation, le propriétaire de la parcelle devenue enclavée ne peut pas choisir de passer chez n’importe quel voisin. Il doit obligatoirement réclamer son passage sur les parcelles issues du terrain d’origine. De plus, aucun voisin extérieur à la division ne peut se voir imposer cette servitude, sauf si un passage suffisant ne peut absolument pas être établi sur les fonds divisés.
Exemple pratique : La donation familiale qui tourne au conflit
Un père divise sa grande parcelle en deux pour donner la partie arrière (parcelle A1) à son fils, et vend la partie avant (parcelle A2) donnant sur la rue à un tiers. La parcelle A1 se retrouve enclavée. Le fils tente de réclamer un passage sur le terrain d’un voisin Grid, prétextant que c’est plus court. Le juge saisit appliquera l’article 684 : le passage doit être pris exclusivement sur la parcelle A2, car l’enclave résulte directement de la division.
Pourquoi formaliser une convention de servitude ?
Lors de toute division foncière, l’insertion d’une clause claire établissant une convention de servitude de passage dans l’acte de vente ou de donation est primordiale. Cela sécurise l’acquéreur ou le donataire dès la signature, évitant ainsi un procès long et coûteux devant le tribunal judiciaire.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières