Comment déterminer l’étendue d’une servitude sans titre écrit ?
Lorsqu’une servitude est établie par destination du père de famille, son étendue et son mode d’exercice ne sont pas laissés au hasard. Ils doivent être déterminés d’après l’aménagement des lieux, tel qu’il existait précisément à la date de la séparation des fonds. Les juges doivent également tenir compte de la commune intention des parties à cette même date (Trib. grde inst. Valence 23/06/1970).
De plus, cette servitude ne peut pas naître d’une simple hypothèse. La jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 7/01/1987) rappelle qu’elle ne peut résulter que de l’état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds, et non de la simple éventualité de l’installation future d’ouvrages.
Cas concret : Fenêtres et déversement des eaux
Prenons l’exemple d’un propriétaire « A » qui construit sur son fonds unique (constitué des parcelles B et C réunies) un bâtiment doté d’une vue ouverte (V1), d’une vue obturée (V2) et d’une descente d’eau (d) se déversant sur son appentis. S’il divise son terrain pour vendre les parcelles B et C, la destination du père de famille s’applique : le propriétaire de B peut imposer à C la vue ouverte V1 ainsi que le déversement des eaux. En revanche, il lui est interdit de rouvrir la vue obturée V2 ou d’ouvrir une nouvelle fenêtre sans l’accord exprès de son voisin.
L’importance d’une convention de servitude
Pour éviter l’aléa d’un procès basé sur l’état des lieux historique, l’établissement d’une convention de servitude par acte notarié reste la meilleure protection. Elle fige par écrit les droits de chacun dès la division du terrain.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières