Quand l’enclave résulte de votre propre fait : L’enclave volontaire
Le droit d’obtenir une servitude de passage sur le terrain d’un voisin n’est pas absolu. L’article 682 du Code civil cesse de s’appliquer si l’état d’enclave résulte du fait de celui qui la requiert. La jurisprudence est constante : un propriétaire ne peut pas exiger de droit de passage chez autrui s’il a lui-même créé sa propre situation d’enclavement.
Les cas fréquents d’enclave volontaire
Ce cas de figure se présente par exemple lorsqu’un propriétaire décide de construire un bâtiment ou un garage à l’endroit même qui menait initialement à la voie publique, bloquant ainsi son propre accès. De même, si des acquéreurs construisent un garage sans s’assurer au préalable de son accessibilité, la Cour de cassation refuse de leur accorder un droit de passage subsidiaire.
Exemple pratique : Le garage inaccessible
Monsieur Martin construit une extension sur son terrain pour y installer un atelier et un garage, en limite de propriété. Ce faisant, il condamne le seul chemin carrossable qui reliait l’arrière de sa parcelle à la rue. Se trouvant bloqué, il assigne son voisin en justice pour obtenir un droit de passage. Le juge rejettera sa demande : l’enclave étant volontaire, le voisin n’a pas à subir les conséquences des choix de construction de Monsieur Martin.
L’importance de la convention de servitude
Pour éviter de telles impasses, l’établissement d’une convention de servitude notariée est capital avant tout projet immobilier. Un accord écrit et publié permet de sécuriser les accès de manière conventionnelle, même si la situation d’enclave ne remplit pas les critères légaux stricts du Code civil.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières