Les distances obligatoires pour l’ouverture de vues
La création de fenêtres, balcons ou terrasses offrant une vue sur la propriété voisine obéit à des règles de distance strictes. Les articles 678 et 679 du Code civil fixent ces limites pour protéger la tranquillité des fonds contigus.
Distances minimales et modes de calcul
Les règles varient selon la nature de l’ouverture pratiquée :
- Vue droite : Une distance minimale de 1,90 mètre est requise entre le mur de l’ouverture (ou la ligne extérieure des balcons et saillies) et la ligne de séparation des deux propriétés.
- Vue oblique : La distance minimale à respecter est ramenée à 0,60 mètre.
Ces prescriptions ne concernent que les propriétés contiguës. La Cour de cassation rappelle régulièrement que la distance se calcule depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite, et non à l’aplomb de la fenêtre. De plus, ces règles sont inapplicables si l’ouverture donne sur un mur plein ou sur la voie publique.
Sanctions judiciaires et jurisprudence
Les termes de la loi s’appliquent également aux terrasses, plates-formes ou tout autre exhaussement de terrain permettant de voir chez autrui, sauf si la vue résulte d’une différence naturelle de niveau.
Exemple pratique : Un propriétaire édifie une terrasse surélevée offrant une vue droite directe sur le jardin voisin à seulement 1,20 mètre de la clôture. Le voisin lésé peut saisir le tribunal. En s’appuyant sur la jurisprudence constante (notamment de la Cour d’appel de Rouen), le juge judiciaire ordonnera la démolition de l’ouvrage non conforme, à moins que le propriétaire ne préfère remplacer l’ouverture par des cloisons fixes, non ouvrantes et translucides. L’assistance d’un avocat est indispensable pour mener cette action en suppression.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières