Comprendre la servitude de cours commune
La servitude de cours commune est une contrainte d’urbanisme et de droit privé indispensable lors de certains projets immobiliers. Elle intervient lorsque la délivrance d’un permis de construire est directement subordonnée à l’obligation, pour le propriétaire du terrain voisin, de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur fixée à l’avance.
Définition et limites légales
Cette servitude s’analyse strictement comme une interdiction de construire ou une limitation de hauteur. Sauf précision contraire dans le plan d’urbanisme, elle ne restreint pas les droits du propriétaire du fonds servant concernant les plantations. En revanche, le propriétaire ne peut en aucun cas invoquer son droit fondamental de se clore pour faire échec aux obligations d’une telle servitude conventionnelle.
Le rôle crucial de l’avocat et du juge
L’institution de cette servitude requiert un formalisme strict :
- La convention amiable : L’accord entre voisins doit être parfaitement explicite et exempt de tout vice, notamment de manœuvres dolosives.
- La voie judiciaire : À défaut d’entente cordiale, la servitude peut être imposée par le tribunal.
Exemple pratique : Un propriétaire souhaite obtenir un permis de construire pour une extension, mais celle-ci bloque la lumière de la parcelle voisine. Si le voisin refuse de signer la convention, le constructeur peut saisir le juge judiciaire. L’assistance d’un avocat expert est ici essentielle car le juge n’est jamais tenu d’accorder cette servitude et apprécie souverainement l’opportunité de la demande.
Pérennité de la servitude
Lorsqu’elle est établie par convention à perpétuité, son caractère perpétuel fait obstacle à toute possibilité de prescription trentenaire. Il s’agit donc d’un engagement définitif qui impactera durablement la valeur et l’usage des deux propriétés foncières.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières