Le principe de perpétuité et la transmission des services fonciers
Par nature, les servitudes présentent un caractère perpétuel. Elles durent aussi longtemps qu’existent les terrains qu’elles concernent et ne s’éteignent pas lors du décès des propriétaires. La servitude est un droit réel immobilier attaché au droit de propriété. Elle suit le sort du bien : en cas de vente, la charge s’impose automatiquement à tout nouveau propriétaire du fonds servant. Les ventes successives n’affectent pas la servitude, à condition qu’elle ait été régulièrement transcrite lors d’une première vente, et ce, même si les nouveaux actes notariés n’en font plus explicitement mention.
Cependant, le principe de perpétuité n’est pas d’ordre public. Les propriétaires sont juridiquement libres de déroger à cette règle en stipulant une servitude temporaire par convention. Enfin, dans le cadre spécifique de la copropriété, la division d’un immeuble en lots n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots distincts. De même, un cahier des charges de lotissement peut valablement créer des servitudes qui s’imposeront à chaque acquéreur.
Exemple pratique : La découverte d’une servitude cachée lors d’un achat
Vous achetez une maison et découvrez quelques mois plus tard que votre voisin possède un droit de passage pour piétons au fond de votre jardin. Même si ce droit n’était pas écrit dans votre acte de vente récent, il reste valable s’il a été publié au service de la publicité foncière par le passé.
Le rôle de l’avocat et du juge
L’avocat procède à un audit hypothécaire complet pour vérifier la validité de la transcription du droit. Si la servitude est contestée ou abusive, le juge judiciaire tranchera le litige en confirmant l’extinction ou le maintien du droit réel sur la propriété.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières