La procédure légale pour acheter la mitoyenneté
L’achat de la mitoyenneté s’apparente juridiquement à une vente immobilière à part entière. La procédure débute obligatoirement par une demande formelle adressée au propriétaire du mur, contenant une proposition de prix. Si le propriétaire refuse ou fait la sourde oreille, le demandeur doit lui notifier sa décision par un acte extrajudiciaire (via commissaire de justice), en y joignant le prix proposé et une date de convocation devant notaire. Si le propriétaire ne se présente pas, l’affaire est portée devant le tribunal. Une fois l’accord ou le jugement obtenu, l’acte de cession doit obligatoirement être rédigé devant notaire et publié au bureau des hypothèques (Service de la Publicité Foncière) pour être opposable aux tiers. Le vendeur dispose des garanties classiques du droit de la vente : le privilège du vendeur (à inscrire dans les 2 mois) et l’action résolutoire si l’acheteur ne paie pas le prix convenu. En revanche, la garantie des vices cachés ne s’applique pas.
Exemple pratique de conflit
L’acheteur fantôme : Un voisin accepte à l’amiable de céder la mitoyenneté de son mur pour permettre la construction d’un garage. Les travaux sont faits, mais le voisin acheteur retarde sans cesse le rendez-vous chez le notaire et refuse finalement de payer la somme convenue, pensant que la construction physique fige définitivement ses droits acquis.
Le rôle de l’avocat et du juge
L’avocat formalisera les sommations d’huissier et préparera l’assignation en résolution de vente ou en exécution forcée. Le juge judiciaire interviendra pour valider le transfert de propriété ou prononcer la résolution de la vente aux torts de l’acheteur défaillant. Le juge ordonnera également la publication du jugement de transfert au fichier immobilier si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique notarié.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières