Comment acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif ?
L’acquisition de la mitoyenneté est un mécanisme phare du droit des biens en France. Selon l’article 661 du Code civil, tout propriétaire dont le terrain joint un mur a la faculté absolue de le rendre mitoyen, en tout ou en partie. Pour ce faire, il doit rembourser au maître du mur la moitié de la dépense que sa construction a coûtée (ou la moitié de la portion qu’il souhaite rendre mitoyenne), majorée de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est implanté. L’estimation financière du mur s’effectue à la date exacte de l’acquisition de sa mitoyenneté, en prenant impérativement en compte l’état d’usure ou de conservation dans lequel il se trouve.
Exemple pratique de conflit
Le mur de discorde : Monsieur Martin possède un mur privatif en briques en limite de propriété. Son voisin, Monsieur Dupuis, décide d’y adosser une nouvelle extension sans formalité. Monsieur Martin s’y oppose et menace de tout démolir. Monsieur Dupuis décide alors d’activer son droit d’achat de la mitoyenneté. Monsieur Martin refuse, prétextant que le mur lui appartient exclusivement. Le conflit s’envenime sur la valeur de rachat, le mur étant vieillissant.
Le rôle de l’avocat et du juge
L’avocat intervient d’abord pour formaliser la proposition de prix d’achat de manière amiable et mandater un expert afin d’évaluer la valeur vétusté déduite du mur. Si le propriétaire initial refuse obstinément de céder la mitoyenneté, l’avocat saisit le juge judiciaire (Tribunal Judiciaire). Le juge constatera le caractère absolu de ce droit pour le voisin et fixera judiciairement le montant exact de l’indemnité de compensation financière, forçant ainsi la vente immobilière forcée.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières