Acquisition de la mitoyenneté par prescription et limites des recours
Le droit de la mitoyenneté s’inscrit aussi dans le temps long. Le fait d’appuyer sans autorisation une construction contre un mur qui appartient exclusivement au voisin constitue un acte de possession caractérisé. Si cette situation se maintient de façon paisible et continue pendant 30 ans, le constructeur acquiert la mitoyenneté du mur par prescription trentenaire (Cass. civ., 30 décembre 1971).
Attention toutefois : cette acquisition par prescription est strictement limitée à la seule portion du mur sur laquelle la construction a pris appui (Cass. civ., 7 octobre 1980). Le reste du mur demeure la propriété exclusive du voisin.
Les limites des recours judiciaires face aux nuisances légères
Lorsqu’un exhaussement ou une reprise en sous-œuvre (prolongation du mur en profondeur, Cass. civ., 5 novembre 1993) est réalisé, le voisin tente parfois d’agir en justice en invoquant une privation de jouissance ou une perte de valeur. La jurisprudence rappelle que l’auteur des travaux ne doit pas de dommages-intérêts pour les embarras momentanés causés par le chantier, sauf si l’exercice de son droit est abusif (Cass. civ., 18 janvier 1960).
De même, la Cour de cassation (25 octobre 1972) a rejeté une demande de démolition alors qu’un exhaussement entraînait une légère diminution de l’ensoleillement de l’immeuble voisin, dès lors que l’éclairement des pièces intérieures et les droits de vue n’étaient pas substantiellement altérés.
Le rôle du juge judiciaire
Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour arbitrer les conflits de voisinage : il déboutera le demandeur si la nuisance est jugée minime, mais ordonnera la destruction ou l’indemnisation si le préjudice est réel, mesurable et disproportionné.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières