Peut-on contraindre son voisin à construire ou réparer un mur de séparation ?
L’article 663 du Code civil encadre les relations de voisinage concernant la séparation des propriétés. Il constitue un outil juridique puissant pour forcer la salubrité et la délimitation des fonds.
Le principe de la contribution forcée
Dans les villes et les faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et aux réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins. Cependant, cette règle comporte des limites strictes :
- Elle ne s’applique pas si la clôture n’est pas obligatoire dans la commune.
- Elle exclut les terrains en friche et non bâtis, car le coût d’un mur serait disproportionné par rapport à la valeur d’une terre abandonnée.
- Un propriétaire ne peut jamais forcer son voisin à racheter la mitoyenneté d’un mur privatif existant, ni à payer pour sa reconstruction s’il était initialement privatif.
Quelles sont les hauteurs légales imposées ?
À défaut de règlements d’urbanisme locaux (PLU) ou d’usages constants reconnus, la loi fixe des hauteurs minimales impératives pour les futurs murs de séparation, chaperon compris :
| Taille de la commune | Hauteur minimale du mur |
|---|---|
| Villes de 50 000 habitants et plus | 3,20 mètres |
| Villes de moins de 50 000 habitants | 2,60 mètres |
Cas pratique et niveau des terrains
Si deux terrains voisins ne sont pas au même niveau, la hauteur légale du mur se calcule à compter du sol du terrain le plus bas. Dans ce cas précis, la jurisprudence indique que la contribution financière des deux propriétaires peut ne pas être répartie à moitié-moitié, le mur servant aussi de soutènement.
L’avocat examine les règlements locaux d’urbanisme pour vérifier la faisabilité de l’action avant de saisir le juge.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières