Les limites de l’ordre public dans les servitudes
Si la liberté contractuelle est la règle en matière de servitudes établies par le fait de l’homme, l’ordre public constitue une barrière infranchissable. Les servitudes conventionnelles ne peuvent en aucun cas déroger aux dispositions légales ou administratives d’ordre public. Par exemple, elles ne peuvent pas restreindre ou supprimer les droits accordés à un propriétaire par une servitude légale ou administrative établie pour l’utilité des particuliers, ni créer une servitude non prévue par les textes juridiques en vigueur si celle-ci s’avère abusive.
Le cas de l’inaliénabilité et l’usage d’habitation
La jurisprudence est venue préciser certaines applications de cette règle d’ordre public. Ainsi, une servitude perpétuelle d’inaliénabilité (interdiction absolue de vendre le bien) est frappée d’une nullité d’ordre public. En revanche, les tribunaux valident d’autres restrictions d’usage. Il a été jugé que l’interdiction d’affecter un fonds à un usage autre que l’habitation bourgeoise peut valablement constituer une servitude affectant le fonds.
Distinction fondamentale entre droit réel et droit personnel
Un piège classique réside dans la confusion entre l’intérêt d’un immeuble et l’intérêt d’une personne. La jurisprudence a refusé la qualification de servitude à une clause par laquelle un médecin se réservait la faculté de s’opposer à la création d’un cabinet médical dans un immeuble vendu. Cette clause, bien que reproduite au règlement de copropriété, a été jugée nulle en tant que servitude, faute d’avoir été prise en faveur de l’immeuble lui-même.
Le rôle de l’avocat expert
L’avocat en droit civil intervient pour auditer les règlements de copropriété ou les actes de vente. Son objectif est de requalifier ces clauses ambiguës avant tout achat afin d’éviter un procès devant le tribunal, où le juge devra déterminer si la restriction est légitime ou contraire à l’ordre public.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières