La réunion des fonds dans une même main : Le mécanisme de la confusion
Le droit des servitudes exige par nature l’existence de deux propriétés distinctes appartenant à deux personnes différentes. L’article 705 du Code civil dispose ainsi que toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due (le fonds dominant) et celui qui la doit (le fonds servant) sont réunis dans une même main. C’est ce que les juristes appellent l’extinction par confusion.
Une application stricte de la confusion patrimoniale
Pour que la servitude s’éteigne définitivement, la réunion de la propriété doit être totale et parfaite. La jurisprudence se montre extrêmement rigoureuse sur ce point. Par exemple, si le propriétaire d’un fonds servant acquiert uniquement la nue-propriété du fonds dominant, la servitude n’est pas éteinte. L’absence de réunion de l’usufruit empêche la confusion globale, et le droit de servitude subsiste.
Le sort de la servitude en cas de séparation ultérieure
Que se passe-t-il si les parcelles sont de nouveau séparées après avoir été réunies ? La réponse dépend de la cause de la séparation :
- Effet rétroactif : Si la confusion cesse en raison d’un événement à effet rétroactif, comme une action résolutive ou l’annulation du titre de propriété, la servitude revit automatiquement.
- Sans effet rétroactif : Si la confusion cesse sans effet rétroactif (par exemple, si le propriétaire décide volontairement de revendre l’une des parcelles), la servitude est définitivement morte et ne revit pas, sauf nouvelle convention.
L’importance de l’avocat en droit immobilier
L’assistance d’un avocat expert est indispensable lors de l’achat de parcelles contiguës. Il procède à l’audit des titres de propriété pour anticiper l’extinction des charges ou sécuriser leur maintien en cas de revente future, évitant ainsi de lourds litiges de voisinage.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières