Servitudes de vues et de jours : Ce qu’il faut savoir
Les ouvertures créées dans les bâtiments sont une source fréquente de conflits de voisinage. Le Code civil encadre strictement les servitudes de vues et de jours pour préserver l’intimité de chacun. Ces règles s’appliquent à toutes les propriétés privées.
Distinction entre vue et jour
Il est fondamental de ne pas confondre ces deux notions juridiques :
- Les vues : Ce sont des ouvertures ordinaires, droites ou obliques, qui permettent de voir chez le voisin. Une vue droite est pratiquée dans un mur parallèle à la ligne séparative, tandis qu’une vue oblique est créée dans un mur faisant un angle avec celle-ci (comme l’installation d’un balcon).
- Les jours : Souvent qualifiés de jours de souffrance, ce sont de simples ouvertures grillagées dotées d’un châssis fixe et d’un verre opaque (verre dormant). Ils laissent passer la lumière mais empêchent totalement le regard.
Le cas de la mitoyenneté et du domaine public
L’article 675 du Code civil pose une interdiction absolue : aucun voisin ne peut pratiquer de fenêtre ou d’ouverture (même à verre dormant) dans un mur mitoyen sans le consentement de l’autre. Le juge judiciaire ne peut pas suppléer ce refus, bien qu’il apprécie souverainement la bonne application de la loi.
Cas particulier : Ces règles deviennent inapplicables si les propriétés sont séparées par le domaine public ou si l’un des terrains y est incorporé. Les restrictions relèvent alors de servitudes administratives.
L’importance de l’avocat en cas de litige
Exemple pratique : Votre voisin a percé une fenêtre dans un mur mitoyen sans votre accord. Un avocat spécialiste pourra faire constater l’infraction. Si l’ouverture non réglementaire n’est pas contestée pendant 30 ans et qu’elle constitue une véritable servitude de vue, le voisin peut en acquérir la légalité par prescription trentenaire. Agir vite est une nécessité absolue.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières