Le titre de propriété : La preuve absolue
En matière de mitoyenneté, le titre juridique constitue la meilleure preuve possible. Pour être pleinement opposable aux tiers, ce titre doit être établi sous la forme d’un acte authentique publié au bureau des hypothèques, bien qu’un acte sous seing privé conserve une valeur entre les parties. Un jugement définitif ayant tranché une contestation antérieure vaut également titre de propriété.
Il est important de noter qu’il n’est pas obligatoire que le titre soit commun ou signé par les deux voisins pour être exploité. Cependant, les règles de validité diffèrent selon les signatures :
- Un titre signé par les deux propriétaires constitue une preuve absolue et indiscutable.
- Un écrit signé par un seul des propriétaires ne peut pas être opposé à son voisin ; seul le voisin non signataire a le droit de s’en prévaloir.
Le rôle de l’avocat et du juge face aux titres contradictoires
Si la propriété exclusive du sol sur lequel la clôture est bâtie vaut titre (en vertu du principe selon lequel la propriété du dessous emporte celle du dessus), des situations complexes surviennent fréquemment lorsque deux voisins présentent des titres contradictoires (l’un revendiquant un caractère privatif, l’autre un caractère mitoyen).
Le conseil de l’expert : Dans ce scénario de blocage, le recours au Tribunal Judiciaire est indispensable. L’assistance d’un avocat y est strictement obligatoire. L’avocat aura pour mission d’analyser l’origine de propriété et de plaider la prééminence du titre sur les simples présomptions. Le juge du fond disposera alors d’un pouvoir souverain pour interpréter le sens et la portée des documents fournis afin de désigner le véritable propriétaire.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières