Preuve des servitudes et applications concrètes
En matière de servitudes conventionnelles, la question de la preuve est le terrain de prédilection des conflits de voisinage. L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes (qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs visibles comme une porte, une fenêtre ou un aqueduc) des servitudes non apparentes (qui n’ont aucun signe extérieur de leur existence, telle que l’interdiction de bâtir). Si le titre écrit reste la preuve reine, la jurisprudence admet que la preuve d’une servitude puisse résulter de la reconnaissance explicite de celui qui la doit.
Le catalogue des servitudes du fait de l’homme
Les propriétaires disposent d’un large choix d’applications pratiques pour valoriser ou protéger leurs fonds :
- Servitudes hydrauliques : Conduites d’eau, prise d’eau, canal, abreuvoir pour les animaux, ou servitude d’égout permettant d’imposer au voisin de recevoir les eaux pluviales ou ménagères.
- Servitudes de construction : Le droit de placer des poutres dans le mur du voisin (ligni immitendi), le droit d’appuyer sa maison sur le mur mitoyen (onus ferendi), ou l’interdiction de bâtir (non aedificandi).
- Servitudes de voisinage : Le tour d’échelle, indispensable pour passer temporairement sur la propriété voisine afin d’effectuer des réparations sur un mur ou une toiture contiguë.
L’importance stratégique de la convention
L’absence de convention écrite pour une servitude non apparente ou discontinue (comme une interdiction de bâtir en hauteur ou un tour d’échelle) mène presque systématiquement au tribunal. L’avocat civiliste intervient alors pour réunir les éléments de preuve (actes notariés, correspondances valant reconnaissance) afin de défendre les prérogatives de son client devant le juge judiciaire, qui tranchera sur l’existence et les limites exactes du droit revendiqué.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières