Contestation de servitude : Quel est le rôle du juge judiciaire ?
Le contentieux des servitudes dissimule souvent des critères stricts de validité. Ainsi, l’article 694 du Code civil trouve application dès qu’il existe un signe apparent de servitude, même si celle-ci est discontinue, et ce, quel que soit le mode de séparation des propriétés (vente, donation, partage successoral, etc.), comme l’indique le Tribunal de grande instance de Paris (31/10/1970).
Cependant, en cas d’action en justice, la Cour de cassation se montre très vigilante. Elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui ordonnait le rétablissement d’une servitude de passage sans avoir expressément constaté que l’auteur commun des fonds avait voulu, lors de la division, établir un tel droit au profit d’une parcelle à la charge de l’autre (Cass. civ. 22/07/1987).
Le pouvoir d’appréciation du tribunal
En la matière, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour sonder l’intention originelle de l’auteur commun (Cass. civ. 15/05/1991). C’est au magistrat qu’il revient d’analyser si la configuration des parcelles au moment de leur séparation traduisait la volonté claire d’assujettir un terrain au profit de l’autre.
Exemple pratique de litige
Un acheteur découvre un ancien chemin sur sa propriété qui permet au voisin d’accéder aux portes de sa maison (Cass. civ. 16/11/1988). Si l’acheteur bloque le passage en prétendant qu’aucun papier ne l’oblige à laisser passer son voisin, le juge pourra maintenir le passage s’il est prouvé que le chemin existait avant la division et qu’il est indispensable à l’utilisation normale de la maison vendue.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières