Qui peut signer un acte constituant une servitude ?
La validité d’une servitude conventionnelle dépend de la capacité juridique des signataires. L’acte constituant le titre de servitude ne peut être signé que par des personnes ayant la pleine capacité d’aliéner ou de grever le bien immobilier. Le droit civil exclut ainsi expressément plusieurs profils : un mineur, un majeur incapable, un simple administrateur du fonds, un fermier ou encore un locataire ne disposent pas des prérogatives nécessaires pour consentir une servitude.
Le cas de la propriété indivise soulève également des difficultés majeures. Si tous les indivisaires ne signent pas l’acte, l’exercice de la servitude est légalement suspendu. Cette suspension dure jusqu’au jour où l’accord de l’unanimité des coindivisaires est obtenu, ou jusqu’au jour où le fonds grevé devient la propriété exclusive du seul signataire.
Le Rôle du Juge Judiciaire dans les conflits d’indivision
Cas pratique : Trois frères héritent d’un terrain en indivision. L’un d’eux signe seul un accord pour accorder un droit de puisage au voisin. Les deux autres s’y opposent et bloquent l’accès. Le voisin ne peut pas forcer le passage tant que l’indivision dure sans leur accord.
En cas de blocage d’une servitude essentielle dans le cadre d’une indivision, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge de grande instance examine si le refus des autres indivisaires met en péril l’intérêt commun ou l’exploitation normale du fonds.
Le juge judiciaire a le pouvoir de débloquer des situations complexes en ordonnant des mesures d’urgence, mais il ne peut en aucun cas valider rétroactivement un titre qui violerait les droits des tiers ou les règles strictes de la capacité immobilière.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières