Qu’est-ce qu’un titre récognitif de servitude ?
Le titre récognitif s’apparente juridiquement à un « aveu » de l’existence d’une servitude. En vertu de l’article 695 du Code civil, pour les servitudes qui ne peuvent pas s’acquérir par la prescription trentenaire, le titre constitutif d’origine ne peut être remplacé que par un titre récognitif émanant directement du propriétaire du fonds asservi (le fonds servant).
Ce document est soumis à des règles de validité strictes : il est indispensable qu’il émane du propriétaire du fonds servant. S’il était signé par un simple copropriétaire ou par un propriétaire indivisaire, l’acte serait totalement sans effet à l’égard des autres (CA Aix-en-Provence, 24/02/1947). En revanche, il importe peu que le propriétaire du fonds dominant (le bénéficiaire) n’ait pas été partie à cet acte de reconnaissance (Cass. civ. 18/11/1981).
Comment prouver une servitude sans l’acte d’origine ?
La jurisprudence admet que le titre constatant l’établissement de la servitude puisse être remplacé par un titre récognitif et confirmatif de jouissance s’étalant sur plusieurs siècles, combiné au paiement ininterrompu d’une redevance (Cass. req. 9/05/1932).
De plus, la preuve par témoins ou par présomptions est recevable s’il existe un commencement de preuve par écrit révélant de manière certaine l’intention des parties (Cass. civ. 3/07/1969). Cette intention peut résulter implicitement de la combinaison des clauses d’un contrat (Cass. req. 16/11/1932). Attention toutefois : une simple mention de défense dans les écritures d’un procès (« à supposer que le passage ait pu exister… ») ne constitue pas un aveu judiciaire (Cass. civ. 13/11/1973).
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières