Les conditions de la prescription trentenaire des servitudes
La prescription est un mode d’acquisition juridique fondé sur la possession prolongée. En matière de servitudes, l’article 690 du Code civil prévoit que seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par une possession de 30 ans, appelée prescription trentenaire. La Cour de cassation confirme de manière constante que ce délai de 30 ans est le seul applicable, excluant les prescriptions plus courtes.
Pour qu’une servitude soit reconnue par prescription, les juges du fond doivent obligatoirement constater son caractère apparent (visible par un ouvrage extérieur) et continu (s’exerçant sans intervention humaine répétée). La possession doit répondre aux critères de l’ancien article 2229 du Code civil : elle doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et effectuée à titre de propriétaire. Toute possession entachée de violence ou contraire à l’ordre public est privée d’effet juridique.
Le Rôle du Juge Judiciaire dans la preuve de la prescription
Le point de départ de la prescription trentenaire est fixé au jour de l’achèvement de l’ouvrage extérieur qui annonce la servitude (par exemple, la création d’une fenêtre donnant une vue sur le fonds voisin). Pour atteindre le délai de 30 ans, la loi permet de joindre à sa propre possession celle de son auteur (le vendeur précédent), quelle que soit la manière dont on lui a succédé.
Cas de litige : Un propriétaire réclame la reconnaissance d’une servitude de vue car la fenêtre est là depuis 32 ans. Le voisin affirme qu’elle était masquée par des volets clos pendant 5 ans. Le litige est porté devant le tribunal.
Le demandeur doit alors apporter la preuve de cette possession trentenaire continue. L’assistance d’un avocat est cruciale pour constituer un dossier solide devant le juge judiciaire, en rassemblant des preuves admissibles : un acte notarié constatant l’ancienneté, un commencement de preuve par écrit, ou le recueil de témoignages certifiés de voisins.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières