Acte sous seing privé vs Acte authentique : Quelle différence pour une servitude ?
Sur le plan formel, le titre établissant une servitude prend la forme d’un acte écrit, qui peut être soit un acte sous seing privé, soit un acte sous forme authentique (devant notaire). Cependant, la portée juridique de ces deux documents est radicalement différente, notamment concernant l’opposabilité aux tiers.
L’acte sous seing privé présente une efficacité très limitée : il ne vaut qu’entre les seuls signataires d’origine. Cela signifie qu’il ne peut pas être invoqué à l’encontre des tiers, et reste inopposable aux futurs acquéreurs des fonds servants ou dominants. À l’inverse, l’acte authentique est un acte constitutif de droits réels immobiliers. À ce titre, il doit obligatoirement faire l’objet d’une publication foncière (au bureau des hypothèques) pour être opposable aux tiers. Il en est de même pour tout acte de modification ou de renonciation à la servitude.
Exemple de litige : L’omission de la servitude dans l’acte de vente
Exemple de conflit : Vous achetez une maison. Deux ans plus tard, le voisin exige de passer sur votre terrain en sortant un papier signé à la main par l’ancien propriétaire en 1995. Cette servitude n’étant ni mentionnée dans votre titre de propriété ni publiée au fichier immobilier, elle vous est totalement inopposable. Le voisin perd son droit d’accès.
Si une servitude a été convenue devant notaire mais omise par erreur dans l’acte officiel, le notaire a l’obligation légale de dresser un acte rectificatif. Si la faute lui incombe, les frais de publication de ce rectificatif sont intégralement à sa charge. En cas de réticence ou de difficultés pour obtenir cette correction, le propriétaire lésé peut saisir directement la Chambre des notaires pour exposer sa situation et faire valoir ses droits.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières