Comment établir une servitude conventionnelle par titre ?
En droit civil français, l’établissement d’une servitude du fait de l’homme repose de manière privilégiée sur l’existence d’un titre. Selon l’article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par ce biais. De surcroît, l’article 691 dispose que les servitudes continues non apparentes, ainsi que toutes les servitudes discontinues (qu’elles soient apparentes ou non), ne peuvent s’établir que par titres.
Il en résulte une règle fondamentale : toutes les servitudes établies par le fait de l’homme peuvent s’acquérir par titres, et pour une grande partie d’entre elles, le titre est le seul mode légal de constitution. La jurisprudence exclut fermement les faits de possession, même immémoriaux, la simple tolérance du voisin ou les usages locaux pour valider une servitude qui exige un titre.
Le Conseil de l’Avocat : L’importance d’une convention écrite
Exemple de conflit : Un propriétaire traverse le jardin de son voisin pendant 40 ans pour accéder à la rue. Le jour où le voisin vend son bien, le nouvel acquéreur décide de clore sa propriété. En l’absence de titre, et s’agissant d’une servitude discontinue (passage), le droit de passage s’effondre du jour au lendemain. La simple tolérance ne crée aucun droit.
Pour sécuriser vos relations de voisinage, l’intervention d’un avocat expert en droit immobilier est indispensable en amont de vos projets. L’avocat rédige une convention de servitude sur mesure qui définit précisément :
- L’assiette de la servitude (le tracé exact).
- Les modalités d’exercice (horaires, types de véhicules autorisés).
- La répartition des frais d’entretien entre le fonds dominant et le fonds servant.
Établir cette convention permet de prévenir les contentieux coûteux et d’assurer la pérennité de la valorisation de votre patrimoine immobilier.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières