Les classifications légales des servitudes
Le Code civil organise les servitudes selon plusieurs classifications qui emportent des conséquences juridiques majeures, notamment en matière de preuve et de prescription. L’article 687 du Code civil sépare d’abord les servitudes urbaines des servitudes rurales. Les servitudes urbaines sont celles qui sont établies pour l’usage des bâtiments, peu importe que ces bâtiments soient situés à la ville ou à la campagne. Les servitudes rurales, quant à elles, concernent spécifiquement l’usage des fonds de terre (champs, parcelles agricoles, etc.).
La distinction essentielle : Continuité vs Discontinuité
L’article 688 du Code civil introduit une autre distinction cruciale : les servitudes continues et discontinues.
- Les servitudes continues : Leur usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme. Le Code civil cite notamment les conduites d’eau, les égouts ou les vues.
- Les servitudes discontinues : Elles ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées. C’est le cas typique des droits de passage, de puisage ou de pacage.
Exemple pratique de conflit lié à la nature de la servitude
Un conflit classique apparaît lorsqu’un propriétaire utilise un passage sur le terrain voisin pendant plus de trente ans et revendique la propriété de ce droit par prescription acquisitive. Le voisin s’y oppose. L’avocat du voisin rappellera que le droit de passage est une servitude discontinue. Or, en droit français, les servitudes discontinues ne peuvent pas s’acquérir par l’usage prolongé, seul un titre écrit peut les prouver. Le rôle du juge judiciaire sera ici d’appliquer strictement cette distinction pour rejeter la demande de prescription et protéger le fonds servant contre un empiétement non consenti par écrit.
Me Frédéric RENAUDIN
Avocat associé
Docteur en droit public, IDPA
Spécialiste en droit public
Spécialiste en droit de l’immobilier
Mandataire en transactions immobilières